Dane szczegółowe książki
Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych: komentarz / Bończak-Kucharczyk, Ewa
Autorzy
Tytuł
Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych: komentarz
Serie wydawnicze
Wydawnictwo
Warszawa: Wolters Kluwer Polska, 2013
Numer wydania
2; stan prawny na 1 marca 2013
ISBN
9788326442971
Hasła przedmiotowe
Spis treści
pokaż spis treści
Wykaz skrótów … 13
Wprowadzenie … 19
Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów … 21
1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r … 21
1.2. Powody zmian regulacji prawnych w zakresie najmu lokali mieszkalnych i praw lokatorów … 24
1.3. Najważniejsze założenia i cele ustawy o ochronie praw lokatorów … 27
Rozdział 2. Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów i jej relacje z innymi ustawami … 30
2.1. Zakres regulacji … 30
2.2. Wejście w życie derogacji … 37
2.3. Relacje z innymi ustawami … 39
2.3.1. Ingerencja w przepisy innych ustaw … 39
2.3.2. Normy porządkujące … 41
2.4. Najważniejsze terminy i definicje … 43
2.4.1. Lokator i współlokator … 43
2.4.2. Właściciel i wynajmujący … 48
2.4.3. Lokal … 50
2.4.4. Pomieszczenie tymczasowe … 61
2.4.5. Powierzchnia użytkowa … 64
2.4.6. Opłaty niezależne i zależne od właściciela … 68
#6
2.4.6.1. Opłaty niezależne od właściciela … 68
2.4.6.2. Opłaty zależne od właściciela … 70
2.4.7. Wydatki związane z utrzymaniem lokalu … 71
2.4.8. Wartość odtworzeniowa … 74
2.4.9. Gospodarstwo domowe … 76
2.4.10. Porządek domowy … 79
2.4.11. Publiczne zasoby mieszkaniowe … 81
Rozdział 3. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez gminę jako forma ochrony praw lokatorów … 88
Rozdział 4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów … 102
4.1. Formy ochrony lokatorów przyjęte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów … 102
4.2. Obowiązki gmin w zakresie monitorowania wysokości czynszów … 104
4.3. Regulacje w zakresie umów o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Ograniczenia postanowień umowy … 107
4.4. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego … 112
4.4.1. Katalog przyczyn rozwiązania umowy … 112
4.4.2. Ugoda … 131
4.5. Najem lokali mieszkalnych w świetle nowych przepisów … 136
4.5.1. Realizacja założeń ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunku do najmu … 136
4.5.2. Zmiany w kodeksie cywilnym i przepisy o najmie … 138
4.5.2.1. Uwagi wprowadzające … 138
4.5.2.2. Komentarz do przepisów kodeksu cywilnego o najmie mających zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych … 145
Art. 660 k.c. [Forma umowy najmu] … 152
Art. 661 k.c. [Przedłużenie najmu] … 153
Art. 662 k.c. [Stan przedmiotu najmu i drobne nakłady] … 154
Art. 663 k.c. [Konieczne naprawy] … 158
#7
Art. 664 k.c. [Rękojmia] … 160
Art. 665 k.c. [Roszczenia osób trzecich] … 163
Art. 666 k.c. [Używanie rzeczy najętej] … 164
Art. 667 k.c. [Zmiany przedmiotu najmu, niewłaściwe używanie] … 165
Art. 668 k.c. [Oddanie w podnajem i w bezpłatne używanie] … 167
Art. 669 k.c. [Termin płatności] … 169
Art. 670 k.c. [Prawo zastawu] … 171
Art. 671 k.c. [Wygaśnięcie zastawu] … 172
Art. 673 k.c. [Terminy wypowiedzenia najmu] … 173
Art. 674 k.c. [Milczące przedłużenie najmu] … 178
Art. 675 k.c. [Zwrot przedmiotu najmu] … 179
Art. 677 k.c. [Przedawnienie roszczeń] … 184
Art. 678 k.c. [Zbycie przedmiotu najmu] … 186
Art. 679 k.c. [Wypowiedzenie najmu przez nabywcę] … 190
Art. 680 k.c. [Stosowanie przepisów] … 191
Art. 680^{1} k.c. [Wspólne prawo małżonków] … 193
Art. 681 k.c. [Drobne nakłady] … 196
Art. 682 k.c. [Wady lokalu zagrażające zdrowiu] … 197
Art. 683 k.c. [Porządek domowy] … 198
Art. 684 k.c. [Zakładanie urządzeń przez najemcę] … 200
Art. 685^{1} k.c. [Wypowiedzenie czynszu] … 203
Art. 686 k.c. [Rozszerzenie przedmiotu zastawu] .. 204
Art. 688^{1} k.c. [Odpowiedzialność za zapłatę czynszu] … 205
Art. 688^{2} k.c. [Podnajem, bezpłatne używanie] … 206
Art. 690 k.c. [Ochrona praw najemcy lokalu] … 207
Art. 691 k.c. [Wstąpienie w stosunek najmu] … 211
Art. 692 k.c. [Ograniczenie praw nabywcy lokalu]. 223
4.5.2.3. Najem lokali mieszkalnych a niektóre przepisy kodeksu cywilnego - ulepszenia, nakłady, obowiązki majątkowe stron … 224
4.5.3. Uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji … 228
4.5.3.1. Kaucja w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów … 228
#8
4.5.3.2. Zwrot kaucji pobranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów … 237
4.5.4. Nowe przepisy dotyczące najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów … 242
4.5.5. Przepisy przejściowe … 249
4.6. Opłaty za używanie mieszkania … 257
4.6.1. Zasadnicze zmiany w zakresie ustalania czynszu i innych opłat za używanie mieszkania - odejście od czynszu regulowanego … 257
4.6.2. Zasady ustalania czynszu w publicznych zasobach mieszkaniowych - stawki czynszu i czynsz … 262
4.6.3. Obniżki czynszu w zasobach publicznych … 274
4.6.4. Ochrona lokatorów przed podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu … 282
4.6.5. Czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego … 305
4.7. Pozostałe prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów różnych zasobów związane z odpłatnym używaniem lokalu … 307
4.8. Najem okazjonalny … 319
4.8.1. Cechy i umowa najmu okazjonalnego … 319
4.8.2. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego … 330
4.8.3. Uzależnienie najmu okazjonalnego od zgłoszenia obowiązku podatkowego … 331
4.8.4. Czynsz i opłaty w przypadku najmu okazjonalnego … 334
4.8.5. Wygaśnięcie i wypowiedzenie najmu okazjonalnego … 335
Rozdział 5. Eksmisja i jej konsekwencje … 339
5.1. Orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu … 339
5.2. Ochrona niektórych lokatorów przed eksmisją w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 k.p.c. … 343
5.3. Wykonanie wyroków eksmisyjnych … 366
5.4. Realizacja wyroku TK z dnia 4 kwietnia 2001 r … 376
Rozdział 6. Brak tytułu prawnego do używania lokalu mieszkalnego … 387
6.1. Używanie lokalu bez tytułu prawnego … 387
6.2. Możliwość nabycia tytułu prawnego na podstawie art. 30 u.o.p.l … 400
#9
Rozdział 7. Szczególna rola gminy … 404
7.1. Realizacja zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców … 404
7.2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu … 411
7.2.1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy … 411
7.2.2. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy … 425
7.2.3. Podstawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w okresie przejściowym - od dnia wejścia w życie ustawy do czasu podjęcia przez radę gminy nowych uchwał … 444
7.3. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych … 448
7.4. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali zamiennych najemcom opłacającym niegdyś czynsz regulowany … 462
7.5. Gminny zasób pomieszczeń tymczasowych … 465
Rozdział 8. Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów … 483
Rozdział 9. Najem lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego … 490
9.1. Ogólne zasady działania towarzystw budownictwa społecznego … 490
9.1.1. Formy organizacyjno-prawne i zakres działania towarzystw budownictwa społecznego … 490
9.1.2. Umowa lub statut towarzystwa, nazwa i obszar działania, przeznaczanie dochodów … 497
9.2. Najemcy zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego … 513
9.3. Czynsz i obowiązki najemców lokali towarzystw budownictwa społecznego … 528
9.4. Partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego … 538
9.5. Możliwość nabycia lokalu przez niektórych najemców będących stronami umów o partycypację w kosztach wybudowania lokalu przez towarzystwo budownictwa społecznego i skutki sprzedaży lokalu przez towarzystwo … 548
#10
Załączniki … 555
I. Najważniejsze akty prawne … 557
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego … 557
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny … 591
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego … 601
II. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego … 623
Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 lutego 1997 r., K 16/96 … 623
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r., K 34/98 … 628
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P 11/98 … 638
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r., K 33/99 … 655
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 października 2000 r., P 8/99 … 662
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., K 11/00 … 674
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., S 2/01 … 682
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2002 r., K 48/01 … 682
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK24/02 … 698
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 1 lipca 2003 r., P 31/02 … 698
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r., K 4/05 … 698
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 czerwca 2005 r., S 1/05 … 719
#11
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r., P 30/06 … 727
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 marca 2008 r., S 2/08 … 733
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08 … 736
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 stycznia 2012 r., SK 25/09 … 755
Literatura … 763
Wprowadzenie … 19
Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów … 21
1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r … 21
1.2. Powody zmian regulacji prawnych w zakresie najmu lokali mieszkalnych i praw lokatorów … 24
1.3. Najważniejsze założenia i cele ustawy o ochronie praw lokatorów … 27
Rozdział 2. Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów i jej relacje z innymi ustawami … 30
2.1. Zakres regulacji … 30
2.2. Wejście w życie derogacji … 37
2.3. Relacje z innymi ustawami … 39
2.3.1. Ingerencja w przepisy innych ustaw … 39
2.3.2. Normy porządkujące … 41
2.4. Najważniejsze terminy i definicje … 43
2.4.1. Lokator i współlokator … 43
2.4.2. Właściciel i wynajmujący … 48
2.4.3. Lokal … 50
2.4.4. Pomieszczenie tymczasowe … 61
2.4.5. Powierzchnia użytkowa … 64
2.4.6. Opłaty niezależne i zależne od właściciela … 68
#6
2.4.6.1. Opłaty niezależne od właściciela … 68
2.4.6.2. Opłaty zależne od właściciela … 70
2.4.7. Wydatki związane z utrzymaniem lokalu … 71
2.4.8. Wartość odtworzeniowa … 74
2.4.9. Gospodarstwo domowe … 76
2.4.10. Porządek domowy … 79
2.4.11. Publiczne zasoby mieszkaniowe … 81
Rozdział 3. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez gminę jako forma ochrony praw lokatorów … 88
Rozdział 4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów … 102
4.1. Formy ochrony lokatorów przyjęte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów … 102
4.2. Obowiązki gmin w zakresie monitorowania wysokości czynszów … 104
4.3. Regulacje w zakresie umów o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Ograniczenia postanowień umowy … 107
4.4. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego … 112
4.4.1. Katalog przyczyn rozwiązania umowy … 112
4.4.2. Ugoda … 131
4.5. Najem lokali mieszkalnych w świetle nowych przepisów … 136
4.5.1. Realizacja założeń ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunku do najmu … 136
4.5.2. Zmiany w kodeksie cywilnym i przepisy o najmie … 138
4.5.2.1. Uwagi wprowadzające … 138
4.5.2.2. Komentarz do przepisów kodeksu cywilnego o najmie mających zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych … 145
Art. 660 k.c. [Forma umowy najmu] … 152
Art. 661 k.c. [Przedłużenie najmu] … 153
Art. 662 k.c. [Stan przedmiotu najmu i drobne nakłady] … 154
Art. 663 k.c. [Konieczne naprawy] … 158
#7
Art. 664 k.c. [Rękojmia] … 160
Art. 665 k.c. [Roszczenia osób trzecich] … 163
Art. 666 k.c. [Używanie rzeczy najętej] … 164
Art. 667 k.c. [Zmiany przedmiotu najmu, niewłaściwe używanie] … 165
Art. 668 k.c. [Oddanie w podnajem i w bezpłatne używanie] … 167
Art. 669 k.c. [Termin płatności] … 169
Art. 670 k.c. [Prawo zastawu] … 171
Art. 671 k.c. [Wygaśnięcie zastawu] … 172
Art. 673 k.c. [Terminy wypowiedzenia najmu] … 173
Art. 674 k.c. [Milczące przedłużenie najmu] … 178
Art. 675 k.c. [Zwrot przedmiotu najmu] … 179
Art. 677 k.c. [Przedawnienie roszczeń] … 184
Art. 678 k.c. [Zbycie przedmiotu najmu] … 186
Art. 679 k.c. [Wypowiedzenie najmu przez nabywcę] … 190
Art. 680 k.c. [Stosowanie przepisów] … 191
Art. 680^{1} k.c. [Wspólne prawo małżonków] … 193
Art. 681 k.c. [Drobne nakłady] … 196
Art. 682 k.c. [Wady lokalu zagrażające zdrowiu] … 197
Art. 683 k.c. [Porządek domowy] … 198
Art. 684 k.c. [Zakładanie urządzeń przez najemcę] … 200
Art. 685^{1} k.c. [Wypowiedzenie czynszu] … 203
Art. 686 k.c. [Rozszerzenie przedmiotu zastawu] .. 204
Art. 688^{1} k.c. [Odpowiedzialność za zapłatę czynszu] … 205
Art. 688^{2} k.c. [Podnajem, bezpłatne używanie] … 206
Art. 690 k.c. [Ochrona praw najemcy lokalu] … 207
Art. 691 k.c. [Wstąpienie w stosunek najmu] … 211
Art. 692 k.c. [Ograniczenie praw nabywcy lokalu]. 223
4.5.2.3. Najem lokali mieszkalnych a niektóre przepisy kodeksu cywilnego - ulepszenia, nakłady, obowiązki majątkowe stron … 224
4.5.3. Uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji … 228
4.5.3.1. Kaucja w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów … 228
#8
4.5.3.2. Zwrot kaucji pobranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów … 237
4.5.4. Nowe przepisy dotyczące najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów … 242
4.5.5. Przepisy przejściowe … 249
4.6. Opłaty za używanie mieszkania … 257
4.6.1. Zasadnicze zmiany w zakresie ustalania czynszu i innych opłat za używanie mieszkania - odejście od czynszu regulowanego … 257
4.6.2. Zasady ustalania czynszu w publicznych zasobach mieszkaniowych - stawki czynszu i czynsz … 262
4.6.3. Obniżki czynszu w zasobach publicznych … 274
4.6.4. Ochrona lokatorów przed podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu … 282
4.6.5. Czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego … 305
4.7. Pozostałe prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów różnych zasobów związane z odpłatnym używaniem lokalu … 307
4.8. Najem okazjonalny … 319
4.8.1. Cechy i umowa najmu okazjonalnego … 319
4.8.2. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego … 330
4.8.3. Uzależnienie najmu okazjonalnego od zgłoszenia obowiązku podatkowego … 331
4.8.4. Czynsz i opłaty w przypadku najmu okazjonalnego … 334
4.8.5. Wygaśnięcie i wypowiedzenie najmu okazjonalnego … 335
Rozdział 5. Eksmisja i jej konsekwencje … 339
5.1. Orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu … 339
5.2. Ochrona niektórych lokatorów przed eksmisją w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 k.p.c. … 343
5.3. Wykonanie wyroków eksmisyjnych … 366
5.4. Realizacja wyroku TK z dnia 4 kwietnia 2001 r … 376
Rozdział 6. Brak tytułu prawnego do używania lokalu mieszkalnego … 387
6.1. Używanie lokalu bez tytułu prawnego … 387
6.2. Możliwość nabycia tytułu prawnego na podstawie art. 30 u.o.p.l … 400
#9
Rozdział 7. Szczególna rola gminy … 404
7.1. Realizacja zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców … 404
7.2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu … 411
7.2.1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy … 411
7.2.2. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy … 425
7.2.3. Podstawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w okresie przejściowym - od dnia wejścia w życie ustawy do czasu podjęcia przez radę gminy nowych uchwał … 444
7.3. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych … 448
7.4. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali zamiennych najemcom opłacającym niegdyś czynsz regulowany … 462
7.5. Gminny zasób pomieszczeń tymczasowych … 465
Rozdział 8. Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów … 483
Rozdział 9. Najem lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego … 490
9.1. Ogólne zasady działania towarzystw budownictwa społecznego … 490
9.1.1. Formy organizacyjno-prawne i zakres działania towarzystw budownictwa społecznego … 490
9.1.2. Umowa lub statut towarzystwa, nazwa i obszar działania, przeznaczanie dochodów … 497
9.2. Najemcy zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego … 513
9.3. Czynsz i obowiązki najemców lokali towarzystw budownictwa społecznego … 528
9.4. Partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego … 538
9.5. Możliwość nabycia lokalu przez niektórych najemców będących stronami umów o partycypację w kosztach wybudowania lokalu przez towarzystwo budownictwa społecznego i skutki sprzedaży lokalu przez towarzystwo … 548
#10
Załączniki … 555
I. Najważniejsze akty prawne … 557
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego … 557
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny … 591
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego … 601
II. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego … 623
Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 lutego 1997 r., K 16/96 … 623
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r., K 34/98 … 628
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P 11/98 … 638
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r., K 33/99 … 655
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 października 2000 r., P 8/99 … 662
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., K 11/00 … 674
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., S 2/01 … 682
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2002 r., K 48/01 … 682
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK24/02 … 698
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 1 lipca 2003 r., P 31/02 … 698
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r., K 4/05 … 698
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 czerwca 2005 r., S 1/05 … 719
#11
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r., P 30/06 … 727
Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 marca 2008 r., S 2/08 … 733
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08 … 736
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 stycznia 2012 r., SK 25/09 … 755
Literatura … 763